Družstevní nebo osobní vlastnictví? Porovnejte financování, převod, prodej i možnost převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Osobní nebo družstevní vlastnictví? Otázka, která při výběru nemovitosti dokáže některé zájemce odradit ještě dříve, než zjistí, co jednotlivé varianty skutečně znamenají.
Rozdíl přitom není v tom, že by jedna forma byla automaticky „lepší“ než druhá. Liší se především právní strukturou, možnostmi financování a pravidly, podle kterých s nemovitostí nebo družstevním podílem nakládáte.
Pojďme si je jednoduše porovnat.
U osobního vlastnictví vlastníte přímo konkrétní bytovou jednotku. Vaše vlastnické právo je evidováno v katastru nemovitostí.
U družstevního vlastnictví je vlastníkem nemovitosti bytové družstvo. Vy vlastníte družstevní podíl, se kterým je spojeno právo k užívání konkrétního bytu.
U osobního vlastnictví kupující nejčastěji využívá hypoteční úvěr, který si sjednává individuálně u banky.
Moderní družstevní bydlení nabízí jiný způsob financování. Klient na začátku uhradí stanovenou akontaci a zbývající část ceny splácí postupně formou měsíční anuity v rámci financování bytového družstva. Nemusí si tak na celou kupní cenu vyřizovat vlastní klasickou hypotéku.
Po úplném doplacení anuity je u moderních družstevních projektů možný převod bytu do osobního vlastnictví. Družstevní model tak může být zajímavou cestou pro ty, kteří hledají flexibilnější alternativu ke klasickému hypotečnímu financování.
V obou případech ano, pouze způsob převodu je odlišný.
U osobního vlastnictví prodáváte samotnou bytovou jednotku a změna vlastníka se následně zapisuje do katastru nemovitostí.
U družstevního bydlení se převádí družstevní podíl spojený s právem užívat konkrétní byt. Spolu s převodem podílu přechází na nového člena také nájem družstevního bytu a související práva a povinnosti.
Možnost převodu navíc přímo upravuje § 736 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Podle něj nelze převoditelnost družstevního podílu v bytovém družstvu omezit ani vyloučit, pokud nový člen splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena družstva.
U většiny nových družstevních projektů je možnost budoucího převodu do osobního vlastnictví přímo součástí nastaveného modelu. Standardně bývá tato možnost spojena s úplným doplacením zbývající anuity.
U družstev vzniklých v minulém století mohou být pravidla nastavena odlišně. Neznamená to však, že převod do osobního vlastnictví není možný. Vždy je potřeba prostudovat stanovy konkrétního družstva a ověřit, zda a za jakých podmínek lze převod realizovat. V některých případech může být tato možnost již ve stanovách upravena, jindy je možné její podmínky řešit přímo s družstvem.
Pokud tedy kupujete družstevní byt s plánem převést ho v budoucnu do osobního vlastnictví, doporučujeme tuto možnost ověřit předem v dokumentaci konkrétního družstva či projektu.
Především pro klienty, kterým vyhovuje jiný model financování než klasická hypotéka nebo tuto cestu nemohou využít.
Může jít například o podnikatele, OSVČ, zájemce s větší částí vlastních prostředků nebo klienty, kteří jednoduše nechtějí financovat své bydlení prostřednictvím standardního hypotečního úvěru.
Správná odpověď zní: záleží na konkrétním člověku a konkrétním projektu.
Osobní vlastnictví nabízí přímé vlastnictví nemovitosti a široké možnosti klasického hypotečního financování.
Družstevní model může naopak nabídnout alternativní strukturu financování a v některých projektech umožnit pořízení bydlení lidem, pro které by klasická cesta přes hypotéku nebyla ideální.
Proto v Solom Group vždy doporučujeme neposuzovat nemovitost pouze podle kolonky „osobní / družstevní vlastnictví“.
Důležité je znát celý model – kolik zaplatíte na začátku, kolik následně splácíte, za jakých podmínek můžete podíl převést, mimořádně splácet a zda existuje možnost budoucího převodu do osobního vlastnictví.
Teprve potom lze obě varianty skutečně férově porovnat a s tím Vám rádi pomůžeme.
V Solom Group vám rádi vysvětlíme rozdíly na konkrétních projektech a číslech.